对话贾康：楼市止跌回稳越来越明显，买房该出手时就出手、不要推延到临界点之后

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

房地产再次经历调整的一年，“止跌回稳”成为新基调。

回顾2024年楼市，5月降低首付比例、取消商贷利率下限，9月底下调二套房最低首付比例、降低存量贷款利率、优化一线城市限购，11月契税与增值税双降，取消普宅非普标准。

按照统计局70城房价指数，2024年新房房价回落至2019年左右，二手房房价回落至2017年附近。四季度以来，供需两侧政策密集出台，销售端、价格端逐步呈现企稳迹象。

在此背景下，房价是否已经调整到位？2025年楼市能否止跌企稳？房贷利率还有下调空间吗？2025年是买房时机吗？带着这些问题，搜狐财经与经济学家、华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部原财政科学研究所所长贾康进行了深度对话。

“今年底、明年初更多区域的房地产市场随一线城市风向标作用而回稳，这个迹象已非常明显，回稳后不少地方还会有一个大概率的逐渐回暖。”

贾康认为，买房的主体，在有自己心仪的购买目标情况之下，如果是用自己的钱而没有特别的负债风险，那么要注意对"该出手时就出手"的时机掌握。如果推延到出现"买涨不买落"的临界点，自己却没能够在临界点之前出手交易，经济实惠就可能受到很大影响。

经济学家、华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部原财政科学研究所所长 贾康

以下为搜狐财经与贾康对话精编

2025年初，楼市会止跌回稳

搜狐财经：这次住建会议后，很多机构认为房地产2025年“止跌回稳”的关键在于城中村改造、存量房“收储”，对此您怎么看？

贾康：在这个视角上可能说大了，它仅是整个“组合拳”里的一项。如果谈“止跌回稳”的关键，我愿意说是“双轨”统筹--在"住有所居"保障轨上托底，和在商品房的市场轨上以“止跌回稳”对接健康模式，这个组合是关键。

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城中村改造（可认为是棚户区改造的升级版）和存量房“收储”之后用于对保障性住房形成有效供给（"补砖头"模式转为更有效率和经济合理性的"补人头"模式），这是一种属于社会政策托底的在保障轨上的安排，是争取尽快使低中收入阶层住有所居的一个重要举措。

搜狐财经：请您再概括一下楼市“止跌回稳”的关键点。

贾康：关键点还是要相互呼应着做好保障房和商品房的“双轨统筹"，现在是两个方面都在发力：

保障房轨道方面，以资金支持各地土地收储和收购存量房产，形成不是“补砖头”而是“补人头”的转变，因为有可用的存量房屋以后，再配上政策的引导和䃼贴机制，就可使得中低收入阶层住有所居的问题得到很好解决，提高效率增加了托底的进度，实际上是在地方辖区以消化一些闲置存量房达到住房的社会政策托底目标。

商品房轨道方面，2021年底中央经济工作会议之后政策暖风频吹至今，一线城市中广州已经完全取消行政限购；此外，还有很多配套措施，如开发商方面走到了“白名单”制度的对象化支持。税收制度也有进一步的放宽，契税降至1%，很多城市不再区分普通住宅和非普通住宅，这对于购房者来说是非常实惠的。

搜狐财经：您认为楼市止跌回稳，还需要多长时间？

贾康：我的判断是今年底、明年初，即2024年底到2025年上半年，会有更多区域的房地产市场随着一线城市的风向标作用而回稳，这个迹象已经非常明显了。回稳以后不少地方还会有一个大概率的逐渐回暖。

我们也不希望它陡然升温，那么应该是相对健康的稳住市场以后，有所波动的过程中，不少地方是可能升温的。不同地方肯定有差异，但从整体来看，略有升温是合乎整个市场总体而言波动运行的周期逻辑。

总体来说，中国房地产市场这一轮的筑底，现在已经在见眉目，不仅是一线二线城市，还有部分三线城市也跟进了。在成交放量之后，北京的二手房均价已经见到上升，这对于更多的地方有风向标作用。

当然，不排除后续还有波动，但大的趋势已越来越明显，冰火两重天格局之下，火的这一边带着冰的那一边在波动中完成企稳后，会有一个回暖表现的过程。

现在的企稳不能理解为所有的城市都稳住了，但总体的主导倾向是稳住了，完全有把握不会崩盘。而且在企稳的同时，火的这一边作用力越来越明显，这个风向标的作用会更多地传导至冰的那一边。

开发商是春江水暖鸭先知，几个月之前，杭州、宁波和厦门同一天出现“地王”，说明什么？这几年以来开发商早已非常谨慎，现在一定是做了非常详尽的市场调查后，觉得机会来了，才敢出手去拿“地王”。此后，上海又先后出现了两次“地王”，那是它沉寂6年之后的表现。这些是火的这一边的表现，带有非常典型的风向标作用。

房价止跌已很明显之后，买房该出手时就出手

搜狐财经： 2025年是买房的合适时机吗？

贾康：买房的这一方，首先是应注意供求关系已经发生了重大变化，从原来卖方市场为主的格局，变成了买方市场为主，那么买方的从容程度大大提高了，但是要注意到在前面几轮的变化过程中，在回暖的时候一定有一个"买涨不买跌"的临界点。

所以，买房的主体，特别是老百姓为实现美好生活向往，有了自己心仪的购买目标情况之下，如果是用自己的钱而没有特别的负债风险，那么就需注意对"该出手时就出手"的时机掌握。如果一直推延到了买涨不买落的临界点出现，自己却没有能够在临界点之前出手交易，经济实惠就要受到很大的影响，那就可能要以更高的代价才能实现自己美好生活的目标了。

搜狐财经：您认为目前的房价筑底了吗？

贾康：总的大趋势看，在越来越多的地方辖区，房地产市场的筑底企稳、止跌回稳已经相当明显。

搜狐财经：这几次会议之后，止跌回稳前加了“用力”二字，由此很多人认为房地产领域还有大政策，而且力度还不小，加重了一批买房“等等党”的观望情绪，对此您怎么看？

贾康：会有跟进的政策，如果一线城市中北上深可以进一步放松行政管制，那是很健康的，可以跟着在这个方向上做。现在政策是“小步走”，试探着逐渐放松，只有广州一次性将行政限购全都撤销，然后出现成交量的井喷现象。

我一直在强调，想买房的人一定要想明白，如果用自己的钱买心仪的房子，买到手那是享受生活。不用太计较购买后的账面财富量值波动，不必过多考虑这个事情。看到当下这个趋势，止跌回稳大体上差不多了，那么该出手时就出手，是最符合自己实际利益的。

搜狐财经：从降准降息的角度看，您认为2025年房贷利率还会下调吗？

贾康：房贷利率不一定总是简单地跟随总体的降准降息通道上的基准利率，前一段时间对房贷利率有专门政策指导是明显下调的，但节奏上未必踩着基准利率下调的时点，而且整体市场面上情况变化以后，不少城市的房贷利率从3%以下，又重新回到3%以上了。

这表明什么呢？金融界普遍的实际认知是，这一轮房地产市场下调的底已经看到了，而且已经大概率上稳住了，所以就没有必要继续下调房贷利率了，可以适可而止，并试探着再往上回升。各个地方肯定会有差异，但现在已经没有继续准备下调的声音了，回调的却已见一些报道。

搜狐财经：对于2025年的房地产走向之中的机遇，您如何看？

贾康：我认为供需双方都要注意，现在的情况是面临一个机遇期。顺势而为，乘势而上，对开发商而言，要考虑自己的生产经营策略，应该有一定的前瞻性，有抓住机遇的自觉性；对于购房人而言，要密切注意自己的购买对象，要避免落在临界点的后面。

构建发展新模式，四大配套缺一不可

搜狐财经：对于房地产发展新模式的构建，也是这几年以来一直在谈的话题，您有何思考或观点？

贾康：新的模式，我认为就是中央过去说的健康发展长效机制，应该是一个意思。这个长效机制或者新模式怎么形成？中央在2016年930新政以后的经济工作会议上，有画龙点睛的一句话，就是要有基础性制度建设，现在类似用语又再次出现在中央相关文件里。

基础性制度建设，我觉得至少是四个方面的改革，要在一起形成高水平的配套：

第一是土地制度改革。房地产业随着城镇化的推进（我国还有提高真实城镇化水平比较可观的空间），还会有大量不动产的形成--房地产广义的概念不仅是有住宅，还有工业的、商业的、行政的等等，当然住宅是老百姓最敏感的。形成房地产，它必然要用地，地皮如何有序、可靠而符合整体发展要求地供给出来，前面有一个重要前提，就是全中国基本农田要占补平衡。

这个占补平衡怎么做？重庆有经验，但始终没有得到正面推广--就是地票制度+土地收储制度，这件事情应该在改革方面动真格，才能够适应城镇化，有序地把地皮供出来。

第二是住房保障轨和市场轨“双轨统筹"机制，要进一步改革完善。上世纪90年代后期提出建经济适用住房之后，保障房具体形式曾五花八门，有一二十种。这些年已经比较清晰地落在保障轨住房供给基本形式上，就是租售并举框架下，首先是公租房，再有政策性长租房，还有共有产权房，也就这几类了，不要再搞得五花八门。

这个托底的事情现在正在抓紧做，从原来的棚户区改造到现在的城中村改造，这是一回事。此外，存量房“收购"后变成保障房，从“补砖头”变成“补人头”，这是托底。

商品房要在现有政策引导之下，更好体现从"建房子"到"建好房子”的升级，更多地适应中产阶层以上的需求，随行就市，在公平竞争中间提高品质。现在于保障房供给托底托到位以后，这可以做得更从容。因为保障轨托底如果到了位，商品房价位的高或低就是规范的市场调节的结果，没有特别的敏感性和杀伤力了。

第三是商业性金融和政策性金融双轨运行的改革。支持房地产业的双轨统筹，这是要长期存在的一种投融资机制，要把它健康化、完善化，这就涉及金融创新改革。

第四是完善房地产税收制度的改革。典型如上海、重庆两地早就试点的房产税，但现在不适宜强调这个事，2021年曾经谋划的试点扩围，还要等待合适的时机。

我认为至少这四个方面是基础性制度建设当中，缺一不可的。我们应该有通盘的、标本兼治而治本为上的系统集成思维框架，力争基础性制度建设的的改革攻坚具有高水平配套方案。